등기부등본만 믿고 계약했다가 당하는 이유, 실제 피해 사례와 안전한 예방법 3가지

 

등기부등본은 부동산의 ‘공적 문서’지만 100% 믿을 수 없습니다. 위조된 서류로 등기 내용이 조작된 실제 피해 사례부터, 안전하게 계약하기 위한 특약 문구와 권리보험 활용법, 등기부등본 발급 시 주의사항까지 정리했습니다.

 

등기부등본, 왜 믿으면 안 될까?

전세나 매매 계약 시 대부분 사람들은 등기부등본만 확인하면 안전하다고 생각합니다. 하지만 현실은 다릅니다.
등기부등본은 소유권과 권리관계를 보여주는 ‘공적 장부’이지만, 완전한 법적 보증력을 가진 문서는 아닙니다. 즉, 공신력(법적 보증력)이 없습니다.

최근 실제 사례에서는 이전 집주인이 근저당 해지증서를 위조해 은행 대출을 갚은 것처럼 꾸미고, 그 위조된 서류로 등기소에 말소를 신청했습니다.
등기소는 서류 형식이 완전하면 내용의 진위를 따지지 않고 처리하기 때문에, 실제로는 근저당이 남아 있는데도 ‘깨끗한 등기부등본’이 발급되었습니다.

그 결과 새 소유자는 아무 문제없는 집이라고 믿고 매매를 진행했지만, 나중에 은행이 사실을 알고 근저당 복구를 청구, 결국 집이 경매로 넘어가는 피해가 발생했습니다.

 

등기부등본의 맹점, 왜 이런 일이 생길까?

등기소는 제출된 서류의 형식적 요건만 확인할 뿐, 위조 여부를 판별할 권한이 없습니다.
따라서 형식이 완벽하게 갖춰진 위조 서류라면 등기소도 속을 수 있습니다.

즉, 등기부등본은 부동산 거래에서 필수적으로 확인해야 할 문서이지만,
‘진짜 안전을 보장하는 증거’는 아니라는 점을 꼭 알아야 합니다.

 

안전하게 계약하는 3가지 방법

1. 계약서 특약사항에 보호 문구 추가하기

계약 시 다음 내용을 특약사항으로 명시하세요.

 

“등기사항전부증명서를 확인하고 근저당 설정이 없는 상태에서 계약하며,
잔금일 및 입주일까지 등기부등본 상태를 유지한다.
이를 위반할 경우 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 지급하고,
매수인은 계약 해지를 요구할 수 있다.”

 

이 문구는 등기 상태가 계약 이후 변동될 경우 법적 보호를 받을 수 있는 중요한 근거가 됩니다.

 

2. 부동산 권리보험(권원보험) 활용하기

권리보험은 부동산 권리 하자로 인해 손실이 발생했을 때 보상받을 수 있는 제도입니다.
국내외 다양한 상품이 있으며, 매매나 전세 계약 모두 적용 가능합니다.

대표 상품은 다음과 같습니다.

• 하나손해보험 내집마련 부동산권리보험: 국내 상품으로 법무사 비용이 포함되어 있습니다.
• 퍼스트 아메리카(First American): 미국계 기업으로 주거형·전세형 모두 가능하며, 법무사 비용은 별도입니다.

보험료 예시는 아래와 같습니다.
매매가 3억 원 기준으로,

• 하나손해보험: 약 15만 3,800원
• 퍼스트 아메리카: 약 10만 원 수준

※ 단, 보장 범위나 예외 조항은 상품마다 다르므로 반드시 약관을 확인해야 합니다.

 

3. 말소사항 포함된 등기부등본 발급하기

등기부등본을 발급할 때는 반드시 말소사항 포함 전체 등본을 선택해야 합니다.
이 등본에는 빨간 줄로 표시된 말소 내역이 함께 표시되어, 이전에 근저당이나 권리가 있었다면 모두 확인할 수 있습니다.

그중 일부가 위조된 말소일 수도 있으므로, 반드시 은행에 직접 확인하거나 매도인과 함께 은행을 방문해 대출 상환이 실제로 이루어졌는지 확인하는 것이 가장 안전합니다.

 

추가로 넣으면 좋은 특약사항 예시

• 잔금일까지 등기부 권리변동 금지
• 기존 세입자 보증금 잔액 및 퇴거 일정 명시
• 관리비 및 세금 체납액 없음 확인
• 계약 해제 시 위약금 처리 기준 명확화

이 문구들을 추가하면 예상치 못한 분쟁이나 법적 문제를 예방할 수 있습니다.

 

결론: ‘깨끗한 등기부등본’이 진짜 안전의 증거는 아니다

등기부등본은 반드시 확인해야 하지만, 그 자체로 안전을 보장하지는 않습니다.
위조된 서류로 등기 내용이 바뀌는 사례가 꾸준히 발생하고 있기 때문에,
계약 전후로 특약사항 명시, 권리보험 가입, 말소사항 포함 등본 발급을 실천해야 합니다.

진짜 안전한 부동산 계약은 ‘문서 한 장’이 아니라, 확인 절차와 사전 대비에서 시작됩니다.

 

 

 

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